Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Инвестпривет, друзья! Сегодня мы поговорим о такой важной теме, как инвестиции в недвижимость.

Традиционно именно недвижка считается чуть ли не самым выгодным вложением средств, по надежности сравнимая с золотом, антиквариатом и персидскими коврами предметами искусства.

Даже в период кризисов рынок квадратных метров продолжает свое позитивное развитие. При растущем населении и при интенсивном развитии малых городов спрос на жилые и коммерческие здания сохраняется стабильно высоким. Это очевидно: людям таки надо где-то жить и работать.

В период спада экономики цены на недвижимость несколько падают, следовательно, это удачный момент для долгосрочных инвестиций. А у нас в России перманентный кризис аж с 2012 года. Так что запасаемся недвижимым имуществом по самые гланды под завязку.

Когда покупать недвижимость?

Выгоднее всего покупать недвижимость, конечно, в период снижения ее стоимости. Опыт показывает, что за снижением всегда следует подъем. К примеру, в 2008 году цены на недвижимость на вторичном рынке упали на 20-25%, но уже к 2011 году цены вернулись на прежний уровень, а в 2012 году при благоприятном экономическом развитии квартиры «прибавили» в весе по 10-15%, а в некоторых развивающихся регионах рост достиг и 30%.

Однако с 2014 года после удешевления рубля цены рухнули и подниматься пока не собираются. Вот на графике это явно видно.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость продолжат снижаться. Этому способствует несколько факторов:

  • замедление темпов строительства вследствие его удорожания;
  • введение в эксплуатацию недостроенных домов и продажа их по сниженной цене для повышения ликвидности;
  • уменьшение доходов граждан и, как следствие, снижение их покупательской способности;
  • появление дешевых вариантов покупки жилья – например, банки выставляют на торги жилье банкротов и согласны продавать его за цену ниже рыночной (лишь бы быстрее продать).

Все эти факторы приведут в итоге к тому, что предложение превысит спрос, и продавцы вынуждены будут демпинговать – то есть продавать недвижимость по сниженным ценам.

Общее оздоровление экономики будет способствовать росту цен на квартиры и коммерческую недвижимость, но когда это еще будет? Когда рак на горе свистнет – и это не точно. Так что для желающих инвестировать в недвижимость, кризис – оптимальное время для входа на рынок. Кстати, почитайте мою статью, где я рассказываю о своем опыте работы с риэлторами, если сами не будете заниматься куплей-продажей жилья. Это убережет вас от многих ошибок.

При этом надо верно высчитать момент, когда цены достигнут своего дна, иначе можно оказаться со стремительно дешевеющей недвижимостью на руках.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Где покупать недвижимость

Немаловажным фактором является не только время, но и место покупки недвижимости. Если вы планируете переждать и продать, то помещение должно быть подвижным ликвидным. Иначе инвестор, когда ему срочно понадобятся деньги, рискует не продать свою недвижимость – ну или отдать ее жадным капиталистам значительно дешевле, чем приобрел.

Поэтому следует придерживаться таких рекомендаций:

  • оптимально покупать недвижимость в небольших развивающихся городах, чем в мегаполисах – там цены растут быстрее;
  • практичнее приобретать небольшие помещения – их проще продать в будущем и легче сдать в аренду за счет невысокой платы;
  • и квартиры, и коммерческие помещения нужно стремиться покупать на «красной линии» – в местах торговли и ближе к центру города;
  • не следует покупать элитное жилье – его, конечно, можно дешево купить в период кризиса, но продать его гораздо сложнее, лучше остановить выбор на жилье эконом-класса: дешево и сердито;
  • при покупке следует учитывать состояние жилища и наличие коммуникаций: так, если купить небольшую квартиру со старым ремонтом и привести ее в порядок, то выручка от продажи такого помещения перекроет все затраты;
  • покупка должна быть «на перспективу»: так, если в доме сейчас отсутствуют коммуникации, но в ближайшее время должны подвести, то впоследствии такую недвижимость можно продать или сдать в аренду значительно дороже.

Словом, приобретать следует не каждое помещение, которое приглянулось инвестору. Необходимо оценить перспективы развития города и района, а также текущее состояние здания и возможности нового владельца по повышению стоимости жилья или коммерческого помещения.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Коммерческое или жилое?

Это вечная дилемма любого инвестора: какое помещение выгоднее приобрести – жилое или коммерческое. Каждое из них имеет свои достоинства и недостатки, которые нужно учесть:

  • коммерческое помещение стоит, как правило, дороже, но и арендная плата с него выше;
  • спрос на коммерческие помещения обычно выше, чем на жилые, так как их меньше;
  • коммерческое помещение проще сдать в аренду;
  • выбор жилых помещений обычно больше, чем коммерческих;
  • стоимость жилого помещения можно поднять за счет ремонта, в то время как стоимость коммерческого помещения обуславливается другими факторами, главное из которых – удобство расположения;
  • помещения из жилого фонда проще и дешевле перевести в нежилой, чем наоборот, и продать или сдать в аренду с наибольшей выгодой.

Таким образом, каждый инвестор выбирает помещения в соответствии со своими предпочтениями и опытом, а также финансовыми возможностями и текущей рыночной конъектурой. Эк как завернул! Короче – чё хотите, то и берите ????

Но учтите, что многое зависит и от стратегии инвестирования. Например, некоторые инвесторы приобретают квартиры на первом этаже, затем переводят их в нежилой фонд и продают уже в качестве коммерческой недвижимости. Другие покупают квартиры у неблагополучных семей или на аукционах, делают там ремонт, перепланировку и продают втридорога. Некоторые покупают квартиры или магазины на окраинах города с расчетом на интенсивное развитие района в ближайшие годы.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

Для чего покупать?

Необходимо учесть, что в период кризиса снижается и деловая, и потребительская активность. В итоге можно недополучить дохода со сдачи в аренду принадлежащей инвестору квартиры, магазина, склада, бутика и т.д. Поэтому если вы хотите купить жилье и сдавать его в аренду, трижды подумайте. Минусы:

  • у населения денег меньше, поэтому спрос на аренду падает, цены уменьшаются (даже в миллионниках вполне реально найти квартиры за 15-20 тыс. рублей в месяц, а уж в мелких городах и 7-10 тыс. рублей за аренду красная цена);
  • растут расходы на обслуживание жилья – квартплата + налоги, которые теперь надо платить по кадастровой стоимости;
  • дешевая ипотека приводит к тому, что люди предпочитают покупать жилье, а не брать внаем;
  • увеличение рынка дистанционного труда и сетевого обучения снижает необходимость в переездах.

Да еще налоговая всерьез взялась за незаконных предпринимателей. Вместе с участковыми инспекторы обходят квартиросъемщиков и требуют у них договор. Если такого документа отродясь не бывало или он «куда-то запропастился», то лепят штраф. Так что сдавать внаем без договора и уплаты налогов опасно – а это еще расходы.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: что почем?

С коммерческой всё еще печальнее. Минусы те же – прибавьте растущую налоговую нагрузку, уменьшающуюся инфляцию и снижение доходов. Коммерсанты люди прижимистые, и за аренду переплачивать не желают. Так что если цена не понравится – слиняют сразу же.

Таким образом, покупать жилье или магазин исключительно с расчетом на получение дохода от сдачи внаем не совсем целесообразно. А вот для себя или детей – самое то. А временный доход от аренды стоит рассматривать не как основное средство заработка, а как небольшое подспорье.

В целом инвестиции в недвижимость – долгосрочные. Инвесторам порой приходится ждать 3-5 лет, чтобы получить значительную прибыль. В период кризиса недвижимость покупать выгодно, но необходимо правильно просчитать момент входа на рынок. Кроме того, нужно учесть, что доход с аренды в кризисное время несколько падает. При выборе коммерческого или жилого помещения инвестору следует исходить из собственных предпочтений, а также придерживаемой стратегии.

На этом всё. До новых встреч, и да пребудут с вами деньги!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *