Пока большинство застройщиков продолжают огребать от рынка из-за отмены льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой (которая делает обычную ипотеку очень невыгодной), Эталон решил пойти своим путём. И ударился в премиум-сегмент. Давайте посмотрим, что получилось на примере операционных результатов за 4 квартал, любезно предоставленных компанией буквально на днях.
Так, продажи недвижимости выросли − на 27% г/г, до 200,46 тыс. кв. метров, а в денежном выражении – на 45% г/г, до 44,5 млрд рублей. Если смотреть кв/кв, то результаты тоже выросли: +11% по площади и 27% в деньгах.
Основная причина такого роста:
Эталон решил сконцентрироваться на продажах в премиум- и бизнес-сегментах
Логика в этом есть: продажи в остальных сегментах падают из-за заградительной ставки по ипотеке, а вот в более дорогих сегментах доля ипотеки невелика. Расслоение в России продолжается (богатые богатеют, бедные беднеют – и всё это идёт за счёт уничтожения среднего класса), что отражается в структуре продаж недвижки.
Так, продажи Эталона в Москве выросли в 2,3 раза г/г, причём в премиум- и бизнес-сегментах – аж на 180% г/г (после +63% г/г в III квартале), включая крупные офисные объекты. В Санкт-Петербурге продажи упали в годовом выражении из-за высокой базы прошлого года, но всё равно выглядят впечатляюще.
В целом доля премиум- и бизнес-жилья в продажах Эталона выросла за год с 27% до 60%. А доля ипотечных сделок упала с 44% до 20% — более чем в 2 раза.
Отмечу ещё, что рост цен в дорогой недвижке продолжается (а в экономе он практически заморожен, а в некоторых регионах цены даже падают): квадратный метр элитной жилой недвижимости вырос на 24% г/г, до 361 тыс. рублей (при этом в среднем рост всей недвижимости на рынке за год составил 6% г/г).
Таким образом, всё это помогло Эталону показать довольно хорошие показатели за 4 квартал. Однако в годовом выражении пока всё не так радужно: продажи по площади сократились на 4% г/г, а в денежном выражении прибавили всего 5%.
Для сравнения: в целом по рынку, по предварительным оценкам ДОМ.РФ, продажи всех застройщиков в РФ не изменились по площади, но выросли примерно на 9% в денежном выражении.
Кроме того, Эталон стал зависеть от продаж в Москве: доля продаж в столице выросла с 29% до 58%, в Питере упала на 20%, в регионах – на 31%. С одной стороны, заточенность на премку в столице – это хорошо. С другой стороны, это усиливает зависимость только от одного сегмента рынка, и если он рухнет – то финрезы Эталона сложатся как карточный домик.
Поэтому впечатление от результатов Эталона лично у меня двоякое. Работать с премиум-сегментом в целом сложнее, но если стратегический сдвиг компании именно такой – окей, посмотрим, как получится у менеджмента в 2026 году, когда охлаждение может прийти и на этот сегмент рынка.
Также двоякое впечатление усиливает анонс SPO: компания планирует разместить до 400 млн акций для привлечения целевого объёма средств в размере до 18,4 млрд рублей. Сбор заявок уже стартовал и продолжится до 9 февраля.
Основным покупателем станет АФК Система: она планирует выкупить до 377 млн акций. Остальное уйдёт в рынок.
Ценовой ориентир в рамках SPO – 46 рублей за одну акцию, что сопоставимо со средневзвешенной по объёму ценой за 12 месяцев 2025 года. Это на 16,5% выше уровня закрытия прошлой недели. Точная цена размещения будет определена не позднее 10 февраля.
Менеджмент планирует направить деньги на покупку АО Бизнес-Недвижимость, обладающего участками и коммерческой недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге. Оставшиеся средства будут направлены «на развитие бизнеса и укрепление позиций в премиальном сегменте недвижимости, повышение операционной эффективности, снижение долговой нагрузки и финансирование общекорпоративных потребностей».
С одной стороны, SPO будет направлено на укрепление текущих позиций и реализацию стратегии по уклону в премку. К тому же основным «спонсором» докапитализации выступает материнская компания АФК Система. Всё это добавляет уверенности.
С другой стороны, у застройщиков не самые простые времена, деньги дорогие, обслуживание долга – высокое, а продажи могут встать в любой момент. Т.е. сейчас довольно велики риски для расширения. Но опять-таки – когда, если не сейчас?
Без публикации финансовых результатов сложно оценить, насколько устойчиво финансовое положение Эталона и является ли SPO шагом для укрепления своих позиций или же это попытка спастись перед крахом? Пока вроде как первое. Но более слабые операционные результаты, чем у конкурентов, настораживают.
Рынок, между тем, оценил результаты Эталона и будущее SPO положительно – акции выросли более чем на 5% за 2 дня. Что делать с акциями – решайте сами. Если верите в менеджмент и понимаете его действия – окей, можно покупать. Действия руководства выглядят логичными и правильными. Приведут ли они к ожидаемому результату? Покажет время.
Держите Эталон?
Уважаемые друзья и коллеги, приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично https://t.me/+qKgMZlaTaqZlN2Iy
