Самолёт опубликовал операционные результаты за 3 квартал 2025 года. Вроде как они неплохие. Учитывая, что застройщики – это «передовики» и флагманы экономики, возобновление стройки может свидетельствовать о начавшемся мягком «перезапуске» экономики. Но так ли это? И не является ли это аналогом «отскока дохлой кошки»? Давайте разбираться.
Ключевые показатели за 3 квартал ничего такие:
объём продаж первичной недвижимости вырос на 54% и составил 77,1 млрд рублей (354,8 тыс. кв. м) по сравнению с 50,2 млрд рублей (233,8 тыс. кв. м) за 3 квартал 2024 года
общее количество заключенных контрактов увеличилось на 65% до 11,2 тысяч штук
средняя цена за квадрат составила 213,3 тыс. рублей (+1% г/г)
Но если смотреть на результаты 9 месяцев, то там не всё так однозначно:
объём продаж первичной недвижимости снизился на 10% и составил 197,8 млрд рублей (906,8 тыс. кв. м) по сравнению с 220,3 млрд рублей (1 013,8 тыс. кв. м) за 9 месяцев 2024 года;
общее количество заключенных контрактов снизилось на 8% до 27,1 тысяч штук
Т.е. пока никакого восстановления спроса не произошло, просто показатели третьего квартала выглядят хорошо за счёт эффекта низкой базы прошлого года: как раз именно в 3 и 4 квартале 2024 года у большинства застройщиков провалились продажи и кризис ощутимо пришёл в отрасль. Напомню, что именно в июле прошлого года отменили льготную ипотеку и продажи девелоперов рухнули на 40-45%.
Но в итоге застройщики начали менять бизнес-модель:
сокращать издержки, корректировать планы запусков проектов, замораживать неэффективные проекты, выставлять более реалистичные планы продаж и т.д. В итоге всё это привело к оптимизации расходов, а у некоторых даже нарастило продажи – т.к. стали предлагаться к продаже более «козырные» объекты по хорошим скидкам. Это, конечно, потребовало времени – но сейчас отрасль приспособилась.
К тому же снижение ключевой ставки до 17% сделало ипотеку чуть-чуть доступней. Доля рыночной ипотеки в продажах за год выросла с 40% до 56%. Чем ниже ключ, тем будет больше эта доля.
Ну, и наконец, проявилась в полной мере любовь инвесторов к «бетону»: деньги из депозитов, которые становятся всё менее и менее доходными, начали перетекать в недвижку, особенно на фоне замедления темпов её удорожания (а в некоторых городах квадраты даже стали дешевле).
Так, у Самолёта выросла доля продаж со 100% оплатой (правда, процентовку компания не указала) и сократилось число рассрочек. В основном это как раз те самые деньги, которые «перетекли» с депозитов (ну, или из фондов денежного рынка / облигаций). Это к вопросу о том, куда уходит ликвидность – в «бетон».
Менеджмент Самолёта подтверждает план по выходу на объем продаж по итогам 2025 года не ниже уровня 2024 года. В этом году запущены новые проекты в Казани, Уфе, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. В следующем году запланирован старт продаж ещё как минимум в двух новых городах. Таким образом, по итогам 9 месяцев 2025 года Самолёт сохраняет лидерство среди российских застройщиков по объемам текущего строительство и занимает второе место по объемам ввода жилья по России.
При этом пошли продажи земельного банка для покрытия расходов: были закрыты сделки по продаже части проекта «Рублёвский квартал» и участка в Шкиперском протоке в Санкт-Петербурге.
И это хорошие новости:ведь в начале этого года казалось, что компания заглотила кусок не по силам и не может его переварить. Теперь же ситуация выправляется: продажи снова пошли вверх, а от неэффективных активов Самолёт избавляется.
Конечно, очень рано говорить о том, что у застройщиков в целом и у Самолёта в частности всё наладилось. Но то, что ситуация налаживается – однозначно. У инвесторов начал появляться свободный кэш, который по привычке паркуется в недвижимости. Но это всегда происходит так на этапе снижения ключа: из депозитов деньги закачиваются в облигации, затем в фонды денежного рынка и потом – в недвижимость. Ну и только после всего этого они идут в долевой бизнес – в частности, в акции.
Т.е. мы пока находимся на самом начальном этапе восстановления экономики, но этот этап очень неустойчивый. И его ростки могут быть задушены налоговой реформой и недостаточно быстрым снижением ключа (а сейчас ещё говорят о его возможном повышении). Но бизнес и экономика в целом это такие «твари», которые всегда стремятся прорваться и выросли. Поэтому надежды на рост вопреки всему всё равно сохраняются.
Покупаете застройщиков или считаете, что ещё рано?
Уважаемые друзья и коллеги, приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично https://t.me/+qKgMZlaTaqZlN2Iy
