Что такое эскроу счета для дольщика при покупке недвижимости

Инвестпривет, друзья! Тем, кто активно инвестирует в недвижимость, необходимо знать обо всем, что прямо связано с этой сферой. Одна из последних новаций, введенных правительством – эскроу-счета, который фактически заменили собой традиционную схему доверительного управления. Давайте рассмотрим дале, что это такое – эскроу-счета, как они работают, какую пользу несут дольщикам и что в связи с этим нужно делать инвестору.

Как работало долевое строительство и почему понадобились эскроу-счета

Долевое строительство распространилось в России в 2000-х годах в связи с тем, что ипотека стала более доступной, а из-за благоприятной экономической ситуации темпы строительства начали расти как на дрожжах. В конце 2004 года был принят закон о долевом строительстве №214-ФЗ, который определили правила «игры» на этом рынке.

Долевка проводилась по такой схеме:

девелопер (застройщик) привлекал физлиц (инвесторов) и получал от них деньги на строительство;
были предусмотрены схемы оплаты всей суммы, а также частичной (в том числе с привлечением ипотечных средств);
девелопер использовал постепенно поступающие деньги для постройки;
как только дом был построен и сдавался в эксплуатацию – дольщики получали свои квартиры.

Основное преимущество долевки – более низкая цена по сравнению с первичным и вторичным рынком. Причем дома на стадии котлована стоили на порядок меньше, чем уже начатое строительство. Поэтому многие покупатели предпочитали именно долевое строительство – так они значительно экономили.

Но то, что выглядело хорошо на бумаге, на деле оборачивалось целой серией проблем. Девелопер мог сдать дом позже положенного срока (есть случаи, когда люди ждали по 15-20 лет вместо обещанных 3), заморозить стройку, обанкротиться или вовсе оказаться мошенником. Бывало, что дом достроили, но не могли сдать из-за нарушений при формировании инфраструктуры. Особенно плохо было ипотечникам: застройщик обанкротился, денег нет, квартиры нет – а в банк ипотеку продолжаешь платить. Спрашивается, за что?

В итоге в 2017 году проблему дольщиков Правительство решило радикально, устранив их вообще. Ну, то есть не физически, конечно 🙂 С 1 июля 2019 года все новые сделки по купле-продаже недостроенной недвижимости производятся через эскроу-счета. Соответствующие изменения были внесены в закон №214-ФЗ, который теперь регулировал взаимоотношения дольщика и застройщика на новом уровне.

На сегодняшний день эскроу-счета пришли на замену привычной долевке, когда средства переводились напрямую девелоперу. Теперь деньги переводятся на счет банку, и тот отдает их застройщику только после того, как стройка будет завершена, а инвестору получат свои квартиры.

Такой переход на эскроу-счета помог избежать многих рисков, связанных с незавершенным строительством. Теперь, если что-то пойдет не так, инвесторы смогут получить назад свои деньги без прежних проблем. Потеряно будет только время.

Кстати, важно. Сейчас компании-застройщики по-прежнему заключают с инвесторами договоры долевого строительства, т.е. сама долевка никуда не исчезла. Иными словами, в долевом строительстве теперь используются счета эскроу, а не обыкновенные расчетные. Изменилась форма ДДУ – деньги переводятся не самого застройщику (или его подрядчику), а посреднику – банку. О новой схеме применения эскроу-счета подробнее – далее.

Что такое эскроу-счет

По своей сути эскроу-счет представляет отдельный защищенный банковский счет, где деньги дольщиков находятся в неприкосновенности до тех пор, пока застройщик не закончит свой проект. Как только последний инвестор получит ключи от квартиры, эскроу-счет будет «разморожен», и девелопер получит свои деньги. В этом плане эскроу-счета похожи на аккредитивы и банковские ячейки.

Но – подождите! На какие шиши девелопер строит? Очень просто. На банковский кредит. Средства, находящиеся на эскроу-счете, являются обеспечением этого кредита.

Таким образом, если говорить простыми словами, то эскроу-счета – это специальный счет, где находятся деньги инвесторов, вложившихся в покупку будущей недвижимости. Банк дает застройщику кредит на сумму, эквивалентную сумме на эскроу. Если девелопер не исполнит свои обязательства, то банк просто вернет средства инвесторам.

Применение эскроу-счетов имеет целый ряд особенностей:

расторгнуть договор произвольно нельзя – только при заранее оговоренных обстоятельствах;
одностороннее расторжение договора невозможно;
ни застройщик, ни банк не могут получить средства со счета до снятия блокировки;
счета застрахованы на случай банкротства банка.

Открытие счета эскроу производится по упрощенной схеме, в отличие от того же аккредитива. Да и самому инвестору не нужно делать лишних телодвижений – банк сам инициирует процедуру открытия спецсчета, проводит зачисление средств и расчет с застройщиком.

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

Вы обращаетесь к застройщику и выбираете квартиру. Согласовываете все моменты и заключаете договор долевого участия (ДДУ).
Вместе с застройщиком идете в банк, который «ведет» этого девелопера. Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком. Теперь вы считаетесь депонентом, банк – эскроу-агентом, а застройщик – бенефициаром.
Затем договор заверяется у нотариуса. Это еще одна дополнительная защитная мера, возможно, излишняя. Но таково требование законодательства.
Вы переводите деньги на эскроу-счет по предоставленным реквизитам. Осталось только дождаться завершения строительства.
Как только стройка закончится, застройщик предложит вам заключить договор купли-продажи. Этот договор регистрируете через МФЦ и становитесь полноправным владельцем недвижимости. Застройщик и банк с деньгами разбираются сами.

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Плюсы и минусы счета эскроу

Нововведение, конечно, предусматривает наличие главного плюса: защищенность депонента (инвестора-физлица). Вне зависимости от того, как сложится судьба покупаемого объекта, инвестор останется при своих: либо получит деньги обратно, либо квартиру.

Другие плюсы:

счет обходится депоненту бесплатно (в то время как аккредитив или ячейка – инструменты платные и по цене очень кусачие);
если девелопер не сможет закончить строительство не по своей вине, договор будет признан ничтожным и деньги вернутся инвестору;
депонент в любой момент может расторгнуть сделку и забрать деньги себе (если подобное, конечно, предусмотрено договором);
для открытия счета эскроу и доказательства реальности сделки нужно небольшое количество документов – их обычно готовит сам застройщик;
счет эскроу нельзя арестовать, даже если депонент должен заплатить налоги, штрафы, алименты и т.д.;
суммы до 10 млн рублей, находящиеся на счетах-эскроу, застрахованы в АСВ.

Но во всех этой бочке мёда есть немало ложек дегтя. Главный недостаток эскроу счетов заключается в том, что их введение спровоцировало рост цен на жилье. Так, застройщику нет смысла давать скидки при участии в долевом строительстве, ведь свои деньги он получает только после окончания постройки. Кроме того, для него обслуживание эскроу-счета не бесплатное, а требует дополнительных затрат.

Но новая главная статья расходов – проценты по кредиту. Застройщик теперь вынужден брать в банке кредит (под сумму на эскроу) и платить по нему проценты. Погасить кредит получится только после окончания строительства и получения суммы с эскроу-счета.

Естественно, все эти расходы легли на плечи конечного потребителя – покупателя жилья. С 1 июля 2019 года по 1 января 2020 года цены на первичную недвижимость выросли по России в среднем на 10%. А иногда – и на 25-30%.

Есть еще минусы введения эскроу-счетов:

с этим типом счетов работают далеко не все банки;
покупатель вынужден брать ипотеку в том банке, где у застройщика открыт эскроу-счета, а условия его могут не устроить;
пока средства лежат на счете, они не приносят прибыли – напротив, застройщик еще и платит проценты по кредиту;
застройщики вынуждены находить иное обеспечение сделки, если средств на эскроу-счете не хватает для получения кредита (или им нужно привлекать финансирование другими способами).

Также нужно отметить, что к застройщикам, которые имеют право работать по схеме с эскроу счетами, предъявляются определенные требования. И многие просто уходят с рынка, так как им не соответствуют. За счет уменьшения конкуренции крупные девелоперы еще сильнее взвинчивают цены.

Где можно открыть счет эскроу

Как только застройщик получает разрешение на строительство, он может выбрать банки, с которыми будет работать по схеме эскроу-счетов. Открыть такой счет можно не в абы каком банке, а только в том, который получил аккредитацию от Центробанка на ведение такой деятельности.

По состоянию на февраль 2020 года в списке находится 95 банков, в числе которых:

Юникредит Банк,
Газпромбанк;
Совкомбанк;
ВТБ;
Сбербанк;
Альфа-Банк;
Связьбанк;
МКБ;
Росбанк;
Россельхозбанк;
Райффайзенбанк;
МТС Банк;
Уралсиб и многие другие.

Актуальный список банков, работающих со счетами эскроу, можно найти на сайте Центробанка в разделе «Информация по кредитным организациям» по ссылке: https://cbr.ru/credit/.

Требования к застройщику

Чтобы застройщик мог получить средства на проектное финансирование со счета эскроу, он (и объект строительства) должен соответствовать определенным требованиям:

застройщик должен просуществовать не менее 3 лет;
площадь возводимого объекта должна быть не менее 10 000 квадратных метров;
число собственных средств, используемых в строительстве – не менее 20%.

Данные меры призваны еще сильнее защитить заемщиков при покупке квартиры.

На схему работы с эскроу-счетами перешли многие крупные девелоперы, в том числе ПИК и ЛСР. Но мелкие застройщики вынуждены были уйти с рынка.

Что будет при банкротстве застройщика

Со счетами эскроу приобретение недвижимости становится менее рискованным, ведь в случае банкротства застройщика инвестор получит все вложенные средства обратно. Будет, конечно, потеряно время. К тому же часть сбережений съест инфляция, так как возвращены будут ровно те деньги, которые указаны в договоре ДУ.

Печальнее всего будет ипотечникам. Они получат назад только деньги, вложенные в квартиру, проценты по ипотеке им не компенсируют. Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а переплата составляет 2 млн, то вы получите на руки только 7 млн, а 2 млн как бы сгорят.

С другой стороны, без эскроу счетов деньги бы сгорели полностью. Так что нет худа без добра. Лучше вернуть хоть что-то, чем вообще ничего.

Что будет при банкротстве банка

Есть риск, что обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет. Что в таком случае произойдет с деньгами инвесторов? По сути, ничего. Если сумма инвестиций не превышает 10 млн рублей. Дело в том, что на счета эскроу распространяется страховка от Агентства по страхованию вкладов.

В общем, если банк – держатель эскроу-счета – обанкротится или будет проходить санацию, то все инвесторы получат возмещение в АСВ в пределах 10 млн рублей.

Что будет при ипотеке? Всё просто. Обязательно определится банк, который возьмет на себя обязательства и активы обанкротившегося «коллеги», куда и будет перенесена ипотека. Застройщик и квартира останутся теми же.

Последствия введения эскроу-счетов

Главными последствиями введения счетов эскроу являются:

Исчезновение такого понятия, как «обманутые дольщики». Теперь люди будут получать свои деньги назад, если с застройщиком что-то случится. Никаких судов, платежей в пустоту и разбитых судеб. Это плюс.
Повышение цен на новостройки. Застройщикам нет смысла предоставлять скидки, ведь деньги они получают только в конце строительства. К тому же им придется обслуживать эскроу счета и кредиты – конечные потребители платят за всё.
Уход мелких застройщиков с рынка. Условия для открытия новых спецсчетов в банках довольно жесткие, поэтому небольшие девелоперы вынуждены будут закрываться или перепрофилироваться.
Застройщики будут укрупнятся. Свято место пусто не бывает. Крупные строители займут место ушедших и станут еще больше. Конкуренция меньше – цены выше.
Крупные застройщики будут получать больше прибыли. Как за счет повышения цен, так и за счет получения новых объектов.
Банки получат дополнительную прибыль. Они получат проценты за кредит, выданный на постройку объекта недвижимости, а также плату за обслуживание эскроу-счетов.

Что всё это значит для инвесторов?

Во-первых, порог входа в инвестиции в недвижимость станет выше, так как цена объектов вырастет. Во-вторых, недвижимость начнет расти в цене, значит, вложения в бетон снова станут иметь смысл (последние несколько лет цены либо падали, либо стояли на одном месте). В-третьих, стоит закупаться акциями застройщиков – ЛСР, ПИК, Группа Эталон.

Учитывайте еще дешевеющую ипотеку, которая будет поддерживать спрос на недвижимость. Чем ниже ключевая ставка, тем ниже проценты по ипотеке и кредитам – тем больше возможностей у населения покупать (в том числе недвигу).

Конечно, так сразу эскроу-счета на цены на новостройки и акции девелоперов не повлияют, это, скорее, долгосрочный тренд. Но учитывать это просто необходимо, особенно, при многолетних вложениях.

Итак, теперь вы знаете, что такое эскроу-счета и как они влияют на цены на недвижимость, как вообще они работают и для чего нужны. Если вы инвестор, примите информацию к сведению: теперь вы знаете, как покупать квартиру с помощью новых спецсчетов и что будет при банкротстве застройщика либо банка. Также знаете о долгосрочных тенденциях на рынке недвижимости и можете вносить корректировки в свой инвестиционный план. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Оцените статью

[Общее число голосов: 1 Средняя оценка: 5]