Застройщики неплохо так подросли за последнее время: Самолёт с начала года вырос на 21,5%, Эталон – на 24,2%, а ПИК так вообще на 30%! Чуть хуже показали себя ЛСР (+5,8%) и малоликвидные АПРИ (+6,9%) и Инград (символические +0,1%). Неужели ренессанс в отрасли? Тем более, что правительство начало продумывать меры поддержки застройщиков. Не всё так просто.
Отсутствие серьёзных движений в неликвиде и ЛСР наталкивает меня на мысль, что Самолёт, Эталон и ПИК просто были перепроданы и отскочили наверх вместе со всем рынком. Особенно сильно был перепродан Самолёт, который падает уже второй год подряд: вполне возможно, что акционеры просто устали от негатива и воспользовались ростом для усреднения позиции (либо для выхода с минимальными потерями).
Но давайте разбираться, а стоит ли сейчас влезать в эту историю, особенно после сильного роста? На мой взгляд, пока рановато, и вот почему.
1. Поддержка льготных программ, которые «питали» доходы застройщиков, закончилась. Да, сейчас рассматривается возобновление программы дальневосточной ипотеки, да и другие меры поддержки, вплоть до отмены лимитов по семейной ипотеке. Но это – капля в море по сравнению с тем, что было, да и у государства сейчас другие приоритеты, так что дальше разговоров вряд ли дело пойдёт.
2. Инфляция в России продолжает расти, значит, расходы застройщиков будут увеличиваться. А повышать цены на недвижимость они не могут, т.к. цены и так в потолке – а люди перестают покупать уже даже с бешеными скидками.
3. Ключевая ставка по-прежнему высокая, и гарантировать, что её будут снижать в этом году – никто не может. Это значит, что ставки по обычной ипотеке продолжат оставаться заградительными.
4. Стоимость проектного финансирования продолжит расти (из-за высокой ключевой ставки) по мере реализации старых проектов и запуска новых. Да, сейчас из-за прежних выданных займов ставки не сильно высокие – но постепенно они подтянутся к средним значениям.
В общем, пока всё не в пользу застройщиков. Да, снижение ставки облегчит ситуацию, но пройдёт какой-то временной лаг, прежде чем они вернутся к прежним темпам роста. Думаю, что не меньше год точно. А скорее всего, понадобится 2-3 года.
При этом застройщики могут ещё побряцать прежними заслугами. Например, Эталон сегодня опубликовал операционные результаты 2024 года, и они неплохие:
продажи недвижимости: 699 тыс. кв. м (+28% г/г) или 146,2 млрд руб. (+39% г/г)
денежные поступления: 95,6 млрд руб. (+16% г/г)
доля региональных проектов в продажах: 29% в натуральном выражении и 21% в денежном выражении
Но результаты 4 квартала уже заставляют напрячься:
продажи недвижимости упали на 24% до 157 тыс. кв. м или 30,7 млрд руб. (-24% г/г)
денежные поступления также снизились на 24% до 22,2 млрд руб.
доля ипотечных сделок с жильем упала до 34% с 77%
Уверен, что и по остальным застройщикам плюс-минус такая ситуация: результаты всего 2024 года неплохие (на эффекте сворачивания льготной ипотеки, которую хотели ухватить буквально все, а также в связи с перетоком клиентов на первичный рынок), но в 4 квартале сильный провал по продажам и финансам.
У каждого застройщика из списка есть определённые проблемы (например, у Самолёта – огромный долг, у Эталона – падение продаж в премиальном сегменте), которые они будут пытаться решить в грядущем году.
Но я бы обошёл эти истории стороной просто из осторожности. Ведь если будет перезапуск экономики и рост в строительной сфере, то можно будет заскочить в этот поезд и на полном ходу, не боясь опоздать: стройка у нас последние лет десять была ключевым драйвером экономики, и такой она и будет в обозримом будущем.
