Инвестпривет, друзья! Сегодня я расскажу вам о том, как я неудачно взял ипотеку. Надеюсь, история будет поучительной, потому что я допустил целую кучу ошибок, причем как зависящих, так и не зависящих от меня. Но обо всём по-порядку.
План покупки квартиры
В конце 2014 года мы расплатились маткапиталом за свою первую однокомнатную квартиру и решили, что было бы неплохо расшириться. Тем более, что в семье появился третий ребенок, и в однушке впятером, естественно, было очень тесно.
В сентябре-октябре мы начали подыскивать подходящий вариант. План был такой: продаем однушку, докладываем свои накопления (около 500 тысяч) и берем на недостающую сумму кредит (точнее, ипотеку).
В собственности первой квартиры были дети, поэтому нужно было обязательно проводить две сделки последовательно: продавать однушку и покупать трешку, иначе органы опеки не дали бы разрешения. Кроме того, в этот период нужно было умудриться взять ипотеку. Срок одобрения тогда в большинстве банков был месяц.
Итак, нам нужно было:
1) найти квартиру и договориться с хозяевами, чтобы они ждали, пока мы решим вопрос с ипотекой и опекой;
2) получить одобрение в банке на ипотеку;
3) получить в течение месяца в опеке разрешение на сделку (срок рассмотрения заявки – 14 дней);
4) в течение двух недель (именно столько действовало разрешение опеки) продать свою квартиру;
5) закрыть сделку и предоставить документы о завершении сделки в банк и в опеку.
Всё пошло не так
В общем, сроки были очень сжатые. Чтобы всё успеть, мы наняли риэлторов (услуга обошлась в 50 тысяч рублей). Однако риэлторы оказались настолько бестолковыми, что в итоге почти везде нам пришлось бегать самим. И в итоге всё, что могло пойти не так, пошло не так.
1. Квартиру для покупки мы нашли довольно быстро. Недалеко от родителей, в хорошем доме рядом со школой и детским садом. Продавцы согласны были ждать около 2 месяцев, они жили в деревне и особых проблем со сроками не было. Ну как не было: они планировали купить тот самый дом в деревне, а сейчас снимали его, и чем быстрее мы бы с ними рассчитались за квартиру, тем им было бы выгоднее. Мы отдали в виде задатка почти всю сумму, какая была на руках (около 500 тысяч рублей) и оплатили услуги риэлторов.
2. Мы подали заявление на ипотеку в Сбербанк. Одобрение пришло почти сразу, несмотря на то, что у меня значилось 3 иждивенцев, а жена пребывала в декретном отпуске. Правда, не на нужную нам сумму: мы просили 400 тысяч рублей, а дали всего 250. Поэтому подали заявку повторно, включив поручителей. Но девочка в Сбербанке перепутала и вместо того, чтобы вписать поручителей в старую заявку, оформила новую. В результате в Сбере отказ пошел по обеим заявкам с формулировкой: «Приходите через 3 месяца. Такие условия. Надеемся на понимание».
3. Опека нам дала разрешение на сделку после того, как я лично сходил к замглаве на прием. Риэлторы хвалились, что «в опеке у нас схвачено», но из знакомых у них там оказался только вахтер. Но разрешение было получено, и у нас пошел отчет 2 недель, чтобы продать свою квартиру и найти новую ипотеку.
4. Риэлторы нашли покупателя (это единственное, что они сделали в срок), правда, продали они ей квартиру на 200 тысяч дешевле, чем нам хотелось. В результате нам нужна оказалась ипотека не на 400 тысяч, а уже на 600.
5. Началась беготня по банкам. Во всех нам отказывали, т.к. моего дохода еле-еле хватало на 250-300 тысяч. К тому же пошел снежный ком: если отказали в Сбере, то отказывают почти везде. И чем больше отказов, тем меньше вероятность, что ипотеку вообще одобрят.
6. После «крымнаш» Россия оказалась в очередной раз в международной изоляции. В декабре происходит девальвация рубля в 2 раза, и для спасения экономики Центральный банк 12 декабря повысил ключевую ставку до 17%.
7. В итоге мы оформляем ипотеку под 35% (!) годовых в каком-то непонятном банке из группы «Дельта кредит» на сумму около 450 тысяч рублей. На остаток суммы по договоренности с менеджером нам дают кредитку, мы идем в банкомат и снимаем деньги с конским процентом.
8. Затем мы идем в Сбер, где с покупателем уже нашей квартиры заключаем трехсторонний договор, т.к. она берет ипотеку. Получаем свои 2 млн и переводим их продавцу. «Есть только миг» – на этот миг я стал дважды миллионером )))
9. Наконец, мы передаем остаток денег наличными продавцу и идем регистрировать в Регпалату сразу две сделки.
Еще в Регпалате нам напутали с датой и мы переделывали свидетельство о регистрации. Но это совсем другая история.
Спустя пару лет, когда ключевая ставка уменьшилась до вменяемых размеров, мы, конечно, перекредитовались под более низкий процент. Более того, мы уже выплатили ипотеку за счет досрочных погашений) Но первый год – это был дикий треш с выплатами и осознанием, какие переплаты мы допустили ((( Стресс, неопытность и полная неопределенность загнали нас в эту ловушку. Но мы выкарабкались, хотя негативные последствия чувствуем до сих пор.
Выводы
Итак, какие ошибки я допустил:
1) Доверились риэлторам и пустили всё на самотек. Когда всё пошло не так – пришлось впрягаться. Нужно было буквально гонять их и контролировать с первого дня. В конце концов, 50 тысяч рублей в 2014 году были очень неплохие деньги (неплохие и сейчас).
2) Мы авансом передали продавцам крупную сумму наличными. Если бы мы отказались от сделки, мы бы потеряли около полумиллиона. Надо было отдавать 100-150 тысяч (или 10% от квартиры, как тогда было принято). В результате мы оказались заложниками ситуации и вынуждены были занять деньги в банке под конские проценты, иначе потеряли бы аванс.
3) Мы не нашли покупателя на свою квартиру. Начинать надо было именно с этого. В итоге пришлось пойти на поводу риэлторов, которые сторговались за нас на 200 тысяч рублей.
Конечно, сыграли факторы, которые мы не могли предугадать и не могли контролировать:
1) Неадекватные сроки, установленные органами опеки для проведения сделки.
2) Ошибка девочки-специалистки, которая запорола нам заявку в Сбербанк.
3) Повышение ключевой ставки из-за внешнеполитических факторов и повышение ставок по кредитам.
Но – если бы мы подошли к планированию сделки с умом, то эти риски бы удалось снизить. Так, если бы у нас уже был покупатель, то срок разрешения опеки не играл бы принципиальную роль. Если бы отдали не весь задаток, то могли бы плюнуть и потерять деньги, т.к. с ипотекой и кредиткой мы переплатили гораздо больше. Ну и так далее.
И, конечно, эти риэлторы, которые всё время то бухали, то просто пропадали со связи, то обещали сделать-подъехать-решить вопрос, а в итоге я сам везде мотался. Они только со мной в очереди стояли и пальчиком показывали, где подписать. Ну уж с этим бы я разобрался!
В общем, мораль могла бы быть такая: берегите деньги, избегайте ипотек. Но будет такой: тщательно планируйте все действия и закладывайте себе путь к отступлению в случае форс-мажоров. Удачи, и да пребудут с вами деньги!
