Как можно инвестировать в недвижимость, не покупая квартиры?

0 (0)

Инвестпривет, друзья! Под инвестициями в недвижимость обычно подразумевают покупку квартир или коммерческих объектов, возможно, в ипотеку, с последующей сдачей оных в аренду. Ну, или покупку жилой недвижимости на первом этаже, перепрофилировании в нежилую и сдачу в аренду под магазин, офис или склад. Но такие инвестиции в любом случае подразумевают серьезные вложения или необходимость получения ипотеки. Что делать, если таких денег нет, а заработать на недвижимости хочется? Предлагаю вам альтернативные способы вложиться в недвижимость, не покупая сами квадратные метры.

С чем сравнивать

Для начала определимся, вообще стоит ли сравнивать альтернативные методы инвестирования в недвижимость с покупкой новостройки и сдачи ее в аренду.

Есть заблуждение, что цена на недвижимость растет и поэтому инвестиции в бетон – самые надежные. На самом деле это не так. Посмотрите на график – на нем отображены цены на однокомнатные квартиры в Москве.

Видно, что есть периоды интенсивного роста, но с 2008 года – затяжное падение. Конечно, здесь показаны цены в долларах, но и в рублях ситуация не сильно лучше. Вот этот график за тот же период:

Это я к тому, что нельзя спокойно купить недвижимость и ожидать, что она подорожает. Нет, недвижка – это не универсальный актив, который постоянно дорожает и сохраняет свою ценность, стоимость квадратных метров может резко меняться в любую сторону, как и цена золота, доллара, нефти, акций Газпрома и чего угодно другого.

Далее, доходность недвижимости. Не буду сейчас на этом подробно останавливаться, отмечу только, что при сдаче квартиры в новостройке в аренду на долгосрок можно заработать не больше 6-10% годовых – это с учетом расходов на квартплату, налоги и обслуживание жилья.

Например, 1-комнатная квартира в городе-миллионнике (не Москве) стоит порядка 1,5-2 млн рублей. Ну пусть будет 1,5 млн. Сдают ее с хорошим ремонтом максимум за 15 тысяч рублей (в среднем же – 10-12). Ну посчитаем по максимуму. В год это 180 тысяч рублей. Вычитаем отсюда расходы на квартплату (пусть будет 5 тысяч рублей), в итоге доходность снижается до 120 тысяч. Вычитаем отсюда подоходный налог – 13%, получаем «чистыми» 104 400 рублей. Это 6,96% годовых. Согласитесь, не слишком много.

А сколько еще нужно потратить на непредвиденный ремонт или, скажем, замену счетчиков? А если вы еще взяли ипотеку?

Выходит, что альтернативные инвестиции в недвижимость не такие уж и бесперспективные. Ну, теперь когда мы знаем, с чем сравнивать, поговорим о самих способах.

Акции компаний-застройщиков

Самый простой способ заработать на недвижимости – купить акции компаний, которые осуществляют застройку. На Московской бирже я знаю две такие компании – ПИК и ЛСР. Оба – строительные гиганты, но при этом ПИК всё же является лидером отрасли, а ЛСР занимает второе место.

ПИК специализируется на работе в 10 регионах страны, но основную работу ведет в Москве и Московской области. Объем текущего строительства составляет порядка 7,5 млн квадратных метров. Чистая прибыль компании за 2018 год составила 21,25 млрд рублей, что больше аналогичного показателя за 2017 год в 6,7 раз!

ЛСР в основном работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в Екатеринбурге и Свердловской области. До того, как ПИК объединилась с компаний Мортон, ЛСР была самым крупным застройщиком в РФ. текущий объем строительства ЛСР чуть больше 4,1 млн квадратных метров. Чистая прибыль растет – в 2017 году компания заработала 15,8 млрд рублей, в 2018 – уже 16,2 млрд.

ЛСР отличается стабильными дивидендами – который год подряд выплачивает по 78 рублей на акцию. Подробнее – в этом обзоре.

Также стоит отметить компанию Эталон, чьи акции обращаются на Лондонской бирже. Это третий по размеру застройщик в России, пусть с масштабами намного меньше, чем у лидеров. Присмотреться к нему можно для диверсификации своих рисков.

В связи с тем, что застройщики уходят от долевой схемы строительства в пользу эскроу-счетов, можно сказать, что перспективы у крупных строительных компаний становятся лучше. Многие мелкие конкуренты просто уйдут с рынка.

К тому же объемы строительства наращиваются – в частности, из-за реновации в Москве. ЛСР активно осваивает этот рынок, наступая ПИКу на пятки.

Так что вместо того, чтобы вкладываться в новостройку, можно вложиться в ценные бумаги тех компаний, которые эти новостройки возводят. Заработать можно на росте котировок и дивидендах.

Рост (или падение) котировок предсказать невозможно. Например, акции ПИК с 1 января 2018 года выросли с 327 до теперешних 387 рублей.

Акции ЛСР, напротив, серьезно упали (более чем на 10% за год), но при этом принесли неплохой дивидендный доход – 12% годовых в 2017 году и 10,47% – в 2018-м.

 Дивиденды ПИК более скромные – 22,71 рубль на акцию (текущая дивдоходность – 6,14%).

Подробный обзор-сравнение наших российских девелоперов читайте по этой ссылке.

Облигации

Раз уж заговорили об акциях, то поговорим об облигациях. Застройщики часто выпускают бонды, чтобы поддерживать текущий уровень строительства. На Мосбирже обращаются выпуски многих застройщиков и девелоперов, например:

• уже упомянутые выше ПИК, ЛСР и Эталон;
• Автодор;
• АПРИ Флай Плэнинг;
• ГарантСтрой;
• Жилкапинвест;
• Инград;
• Легенда;
• Мостотрест;
• Пионер;
• РСГ-Финанс;
• Гарант-Инвест;
• Сэтл Групп.

Как видите, в списке не только строители жилой и коммерческой недвижимости, но и строители дорог, мостов и прочей инфраструктуры. Можно с их помощью разбавить свой портфель.

Зарабатывать на облигациях можно, главным образом, за счет купонов. Например, АПРИ Флай Плэнин выплачивает купон в 16% и 15% годовых по своим двум выпускам, РСГ-Финанс по выпуску 10-боб предлагает 14,5%, Легенда и Жилкапинвест по своим бондам – 14%. ПИК предлагает доходность 13% годовых, ЛСР – 10,45, Эталон – 11,85% по первому и 8,95% по второму выпускам.

REIT (разновидность ETF)

REIT – это зарубежный фонд недвижимости (траст), разновидность ETF. Наибольшее распространение трасты получили в США. Отдельно взятый фонд работает так:

• собирает средства инвесторов;
• приобретает недвижимость либо возводит ее;
• сдает ее в аренду;
• получает плату от арендаторов;
• распределяет прибыль между инвесторами (по закону, действующему в США, в виде дивидендов должно быть распределено не менее 90% дохода фонда).

Чем значительнее портфель недвижимости и солиднее арендаторы, тем лучше при прочих равных. Поэтому REITы стремятся к максимальной диверсификации своих активов и к работе только с проверенными арендаторами.

Выделяют три основных типов трастов:

• долевые – выкупают недвижимость на себя и управляют ей, т.е. являются такими аналогами управляющей компании (таких REIT примерно 90%);
• ипотечные (Mortgage REIT) – специализируются на выкупах и перепродажах закладных на недвижимость, а также кредитовании (проще говоря, такой спекулянт и мини-банк в одном лице, таких фондов около 7% от общего количества);
• гибридные – инвестируют как в покупку / постройку недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Обычно трасты работают только в одной сфере недвижимости или с одним определенным арендатором. Например, самый известный из них Realty Income занимается в основном коммерческой недвижимостью, сдавая помещения строго по схеме один объект – один арендатор. LTC Properties сдает свои помещения в основном медицинским учреждениям, GNL – правительственным организациям, а Apple Hospitality – исключительно отелям Hilton и Marriot.

Большинство трастов платят дивиденды ежемесячно или ежеквартально. Упомянутые выше трасты платят дивиденды каждый месяц. Так что это не просто акции, а практически квазиоблигации.

Заработок инвестора зависит от двух составляющих: роста котировок и дивидендов. Насчет котировок прогнозировать не берусь – тут может быть что угодно, но в целом акции REIT довольно стабильные, и цена резко не меняется. Поэтому целесообразнее смотреть на дивиденды. Здесь разброс достаточно большой.

Например, Realty Income платит по 22 цента на одну акцию в месяц, что дает годовую доходность на уровне 4%. А вот Global Net Lease платит по 45 центов, что дает доходность 7,16% годовых.

В среднем стоимость одной акции REIT на рынке США находится в районе 20-40 долларов, а дивидендная доходность соответствует 4-7% годовых. Так что можно ориентироваться на эти цифры.

В других странах тоже есть трасты недвижимости. В Германии, к примеру, работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner. В Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Подробнее о REITах читайте в этой статье.

Закрытые ПИФы недвижимости

В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).

ЗПИФов недвижимости среди закрытых фондов больше всего, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ в России. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке Эксперт РА, составляет порядка 2,6 трлн рублей. Сколько приходится на фонды недвижимости – считайте сами.

Большинство таких ЗПИФов создаются под конкретный проект – условно говоря, такой фонд некая складчина для инвесторов, финансирующих постройку или просто желающих заработать на каком-то проекте. Всего их в России 1287 по состоянию на 2019 год. Полный список можно посмотреть здесь (фильтры уже настроены).

Но паи некоторых ЗПИФов обращаются и на Московской бирже. На сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Вход в ЗПИФы недвижимости обычно начинается от 300 тысяч рублей. Доходность – порядка 10-12% годовых. По комиссиям за вход и выход не скажу, так как данная информация обычно является закрытой и предоставляется только непосредственным пайщикам фонда. По некоторым данным, комиссия завышенная – может достигать 5%, а то и 10% от СЧА в год.

Структурные продукты

Еще один альтернативный способ вложиться в недвижимость, не инвестируя напрямую в квадратные метры – приобрести структурный продукт. Это вид ценных бумаг, который позволяет инвестировать в определенный актив на оговоренное время, при этом возможный убыток ограничен коэффициентом участия. Цена структурного продукта привязана к стоимости базового актива. Инвестор получает доходность, если цена актива выросла – чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальный заработок.

Например, если создается структурный продукт на индекс NAREIT (включает в себя акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости) с коэффициентом 95%, то при росте индекса на 10% инвестор получает доходность 9,5% (95% от 10%).

Коэффициент нужен для защиты от снижения цены базового актива. Например, если бы цена индекса упала на 10%, то убыток инвестора составил бы всего 5% от этого (т.е. всего 0,5%), а не все 10%. Можно сказать, это страховка от убытков.

На самом деле структурный продукт и коэффициент работают сложнее, и всё зависит от условий поставщика продукта – но я привел самый простой и понятный пример.

Вход в структурные продукты начинается от 100 тысяч рублей, а доходность может составлять 10-15% годовых в зависимости от коэффициента участия (он, кстати, может быть и больше 100 – например, 120%, тогда инвестор получит повышенную прибыль, но и вынужден будет принять на себя повышенные риски).

У структурных продуктов может быть разный уровень риска: от полной защиты капитала (практически нулевой риск, если только эмитент не обанкротится) до частичной защиты, где можно потерять часть капитала. При этом стратегия заработка может строиться не только на росте базового актива, но и на его падении, достижении определенного значения и т.д.

Главный недостаток структурного актива – из него практически невозможно выйти без потери дохода и штрафов, поэтому его ликвидность практически нулевая. И нужно быть готовым, что деньги буду заморожены на весь срок действия договора.

Заключение

Естественно, что альтернативных способов вложиться в недвижимость еще много. «За бортом» остались более сложные формы – например, передача средств в доверительное управление российским и зарубежным застройщикам, покупка нот, оформление НСЖ или ИСЖ с базовым активом «недвижимость» и другие. Но самые действенные и реальные перечислены выше. Если вы знаете еще какие-то варианты – пишите в комментариях. Удачи, и да пребудут с вами деньги!