ЛСР ждет хорошее будущее: разбираем бизнес и дивиденды компании
5 (1)
Инвестпривет, друзья! Новое регулирование сферы строительства (отмена «долевки» и введение эскроу-счетов), реновация жилья в Москве, расширение строительства в Санкт-Петербурге, уменьшение ипотеки – все эти факторы положительно сказываются на акциях таких крупных девелоперов, как ЛСР, ПИК и Эталон. В июле платит дивиденды ЛСР. Компания стабильно радует высокими выплатами, да и перспективы у нее хорошие – и при этом ЛСР, если судить по мультипликаторам, очень недооценена. Стоит ли брать ее акции под дивиденды в 2019 году и в расчете на рост? Я думаю, да. Почему – давайте разбираться.
Эскроу-счета: что же вы натворили?
Уже с 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого строительства – теперь, собственно долевого строительства уже нет, а вместо сбора средств инвесторов девелоперы размещают средства на эскроу-счетах.
Наличие посредника в виде банка в цепочке «застройщик-покупатель», увеличение требований к капиталу девелопера и вообще ужесточение регулирования этой сферы приведет к тому, что значительная часть мелких компаний уйдет с рынка (и уже ушла), освободив место для трех гигантов – ЛСР, ПИКа и Эталона, которые сейчас довольно агрессивно расширяются.
Исключения предусмотрены лишь для тех строительных проектов, которые построены не менее чем на 30% (и не менее чем на 15% – в рамках комплексного освоения территории).
Для крупных девелоперов, которые отнесены к числу стратегических (а таковыми являются только ЛСР и ПИК) введены исключения: они могут «по старинке» возводить те объекты, которые построены минимум на 6%. Все остальные нужно переводить на счета эскроу.
На самом деле, что у ПИКа, что у ЛСР таких объектов – буквально по пальцам перечесть. Однако новые постройки придется возводить уже по новым правилам. Но, скорее всего, эффект от подорожания скажется через 1-2 года, когда девелоперы повысят цены на жилье и будут получать больший профит от своих продаж.
Кстати, ставка по эскроу-счетам составляет от 2% до 6% (более точные цифры не раскрываются), так что для мелких игроков это еще один минус – им придется значительно повышать цены либо удешевлять производство. Ну, или терпеть убытки. А для крупных застройщиков эффект от удорожания обслуживания счетов скажется через год-два, когда рынок в принципе уже подстроится под повышение цен и будет к нему готов.
Что с бизнесом у ЛСР
ЛСР работает в 3 регионах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Екатеринбург и Свердловская область. Основное производство – более 60% – приходится на Питер и область, но доля Москвы стремительно растет. Штаб-квартира компании расположена в Санкт-Петербурге.
Деятельность ЛСР состоит из 5 основных направлений:
продажа недвижимости приносит 70% выручки;
строительство (непосредственно выполнение строительных работ, в том числе на условиях подряда) – 18%;
Как видно, львиную долю прибыли приносит именно продажа и строительство недвижимости.
Если смотреть на отчетность, то явно видна положительная динамика. Выручка, чистая прибыль и свободный денежный поток стабильно растут.
Год
2014
2015
2016
2017
2018
Выручка, в млрд рублей
92,3
91,7
106,5
138,4
146,3
Чистая прибыль, в млрд рублей
9,2
10,6
9,1
15,8
16,2
FCF, в млрд рублей
11,9
14,3
12,5
20,7
19,6
Прибыль на акцию тоже растет. В 2015 году она составляла 104,61 рубль на акцию, а в 2018 – 159,33 рубля.
Сейчас средний рост цен на новостройки у ПИК и ЛСР составляет 8-10% в год, причем спрос остается стабильно высоким (речь идет не только о жилых зданиях, но и коммерческих). Застройщики активно участвуют в программе реновации жилья в Москве, что позволяет им получать дополнительные заказы по повышенным ценам.
Так, средняя цена на квадратный метр в Москве по итогам 2018 года выросла на 20%. Учитывая, какими темпами возводится недвижимость (ПИК ввел в эксплуатацию 1,8 млн квадратов, а ЛСР – 1 млн), то несложно представить, какую прибыль получили девелоперы. В 2019 году обе компании намерены поддерживать такой же темп физических продаж.
По оценкам брокера Атон, строительство обладает высокой валовой рентабельностью:
20-25% – в сегменте эконом-класса;
30-35% – бизнес-класса;
50% – элитного жилья.
Для коммерческой недвижимости рентабельность составляет порядка 35-40%. При этом зачастую застройщики работают по аккредитивам – так что имеют возможность еще активнее вести строительство.
Всё это помогает ЛСР зарабатывать больше год от года.
Мультипликаторы ЛСР
По мультипликаторам ЛСР является недооцененной компанией. Так, мультипликатор P/E ЛСР равен 4,87 (по данным отчетности за 2018 год), при этом годом ранее он был равен 5,82.
Коэффициент P/B тоже указывает на недооцененность – 0,94 (годом ранее – 1,19). Мультипликатор P/S стабильно находится ниже 1: в 2018 году его значение – 0,54.
Соотношение долг / EBITDA тоже небольшое, при том, что сумма чистого долга в принципе год от года растет.
Складывается несколько парадоксальная ситуация: показатели бизнеса ЛСР растут, в то время как по мультипликаторам акция остается недооцененной. На мой взгляд, этот год – хороший момент для покупки акций девелопера.
Дивиденды в 2019 году
Дивидендная политика ЛСР направлена на выплату не менее 50% чистой прибыли по МСФО, хотя в последние 5 лет компания стабильно платит по 78 рублей на акцию.
И 2019 год не стал исключением. По итогам 2018 года ЛСР решила выплатить всё также 78 рублей на одну ценную бумагу.
При цене акции в 791 рубль это дает дивидендную доходность в 9,86%. Очень неплохо для российского рынка.
Кстати, думаю, именно отсутствие изменений в дивидендной политике и приводит к тому, что котировки компании медленно растут вверх, не успевая за развитие бизнеса. Всё-таки российский инвестор любит дивиденды, и если компания их не повышает, то ее акции пользуются меньшим спросом.
По некоторым данным, в конце 2019 года ЛСР предоставит новую дивидендную политику. Если будет повышение размера выплат, то и котировки подтянутся вслед за новостями. Помните, как было с Газпромом? Здесь не исключено повторения ситуации. Но это – только мои предположения.
Как, где и когда купить акции ЛСР под дивиденды
Дата дивидендной отсечки установлена на 10 июля. Следовательно, последний день покупки под дивиденды – 8 июля (с учетом режима торгов Т+2).
Акции ЛСР торгуются на Московской бирже. Купить их можно через любого брокера, например, Тинькофф или Финам. Тикер – LSRG.
Акция торгуется лотами. В одном лоте ЛСР находится одна акция. Следовательно, минимальная сумма для покупки – это текущая цена одной акции.
При получении дивидендов нужно уплатить подоходный налог. Если вы резидент РФ – то 13%. То есть по факту вы получите на руки не 78 рублей, а 67,86, что корректирует итоговую дивидендную доходность.
Для покупки ЛСР акции вам нужно открыть у любого российского брокера счета, завести на него необходимую сумму, скачать терминал или воспользоваться веб-интерфейсом для покупки. Найдите акцию по тикеру LSRG и выберите нужное количество лотов. Учитывайте комиссию брокера при покупке!
Стоит ли брать акции ЛСР в 2019 году?
Думаю, что да, стоит. Основные аргументы я озвучил выше, далее резюмирую:
бизнес компании стабильно растет год от года, даже во времена кризисов, кроме того, он довольно высокомаржинальный;
введение эскроу-счетов и общая рыночная конъюнктура ведут к тому, что мелкие застройщики уйдут с рынка, а крупные станут еще крупнее;
спрос на недвижимость остается по-прежнему высоким;
ставка по ипотеке будет снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ, а это приведет к стимуляции спроса;
ЛСР стабильно выплачивает дивиденды;
по мультипликаторам компания недооценена.
Но стоит учитывать возможные риски и минусы:
бизнес ЛСР, на мой взгляд, недостаточно диверсифицирован – более 80% EBITDA формируют продажи недвижимости;
у ЛСР сильные конкуренты – ПИК и Эталон, которые могут потеснить ее на рынке;
если дивидендная политика ЛСР не изменится, то рост котировок может оказаться под давлением – дивиденды у нас всё-таки любят.
Так что окончательное решение о том, стоит ли брать акции ЛСР под дивиденды в 2019 году, я оставляю за вами. Но на мой взгляд, стоит. Причем не столько как дивитикер, а как компанию роста. В 2020-2021 годах не исключен резкий рост строительного бизнеса, и ЛСР может оказаться на коне. А вы как думаете? Голосуйте, пишите в комментариях. Удачи, и да пребудут с вами деньги!
