Обзор кооператива Best Way: пирамида или реальная возможность купить квартиру

Best Way - пирамида или нет

Инвестпривет, друзья! Подписчики уже не раз спрашивали меня. что за такой строительный кооператив появился – Бест-вэй, является он реальной организацией или пирамидой? Можно ли инвестировать в него средства в надежде на получение квартиры? Я решил заморочиться и разобраться во всех моментах. Да, кстати, тут не будет смешных картинок и демотиваторов, так и всё и так достаточно смешно.

Что такое жилищный кооператив и как он вообще работает

Для начала определимся с тем, что такое вообще жилищный кооператив в соответствии с законодательством. Это нам пригодится.

Предусмотрено три вида кооперативов:

  1. ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Пайщики скидываются и строят (или нанимают того, кто строит) один многоквартирный дом. Или таунхаус. Число пайщиков равно число квартира в доме. ЖСК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года.
  2. ЖК – просто жилищный кооператив. Его члены приобретают один многоквартирный дом на свои деньги. Число пайщиков также равно числу квартир в доме. ЖК регулируется тем же Кодексом.
  3. ЖНК – это жилищно-накопительный кооператив. Вот тут интересней. Пайщики скидываются на один общий счет и в порядке жилой очереди (как только на счете накопится сумма) приобретают квартиры в любых домах. При этом деньги могут быть помещены на вкладе в банке или в каких-нибудь низкорисковых активах типа ОФЗ. Деятельность ЖНК регулируется специальным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Вот такие три формы предусмотрены законодательством. Они полностью законны и успешно работают. Люди вступают в кооперативы и получают квартиры. Всё по-честному.

Что такое Best Way

Как утверждается на их официальном сайте, кооператив Best Way – это ЖК, и регулирование их деятельности осуществляется в соответствии с федеральным законодательством, а именно законом №188-ФЗ (который и есть на самом деле Жилищный кодекс).

Вот скриншот:

Что такое Бест Вей

А вот что они пишут в разделе «Как это работает»:

Как работает Бест Вей

Как видите, я ничего не выдумываю. Best Way позиционирует себя как жилищный кооператив и даже специально отстраивается от ЖСК, но при этом ведет себя как типичный ЖНК.

Почему так сделано?

Я думаю, что причина в следующем. ЖНК тщательно регулируется законодательством, в то время как ЖСК и ЖК, по сути, могут написать какой угодно Устав и впихнуть в него абсолютно любые положения (в рамках закона и здравого смысла, конечно). ЖНК нельзя трансформировать во что-то другое, а тот же ЖК можно превратить в ТСЖ, а затем ликвидировать (или фиктивно обанкротить).

Это, кстати, отмечено в Уставе Бест Вея:

Прекращение деятельности Бест Вей

Так как ЖК не должны в обязательном порядке регулироваться ЦБ РФ, то Best Way и нет в реестре Центробанка.

Что обещает Бест Вей инвесторам

Оставим все эти неувязки в стороне и обратимся к схеме работы. Порядок действий здесь такой:

  • Инвестор оформляет заявление на вступление в ЖК и производит вступительный взнос в 1020 или 2040 евро в зависимости от типа покупаемого жилья.
  • Затем он вносит оплату – не менее 35% от стоимости квартиры. Инвестора вносят в некую виртуальную очередь, которую он может отслеживать онлайн в личном кабинете.
  • Пока очередь подходит, инвестор (теперь он является пайщиком) вносит взносы в счет будущей квартиры – минимум 10 тысяч рублей в месяц. Дополнительно он оплачивает членский взнос – 1000 либо 2000 рублей. Членский взнос не возвращается, а уходит на обслуживание инфраструктуры фонда.
  • Как только очередь подошла, пайщик получает квартиру и может в ней прописаться. Ну как получает. Собственником числится ЖК Best Way, а квартира обременяется в пользу пайщика. Это как ипотека – ипотечник собственник, но квартира под обременением у банка, и ее нельзя продать / заложить / пропить. Так и здесь – ЖК не может забрать принудительно квартиру у пайщика без его разрешения и ведома, поэтому, если пайщик получил жилье, то ничего с ним (жильем) не случится, пока ЖК существует.
  • После получения квартиры в обременение пайщик продолжает платить взносы. Ему нужно за 10 лет погасить долг перед кооперативом. Дело в том, что по факту ЖК покупает квартиру на себя. И если пайщик откажется платить, то ЖК сможет забрать жилье себе.
  • Как только долг погашен, квартира оформляется в собственность.

Схема рабочая. Все жилищные кооперативы так и работают. Это отличная альтернатива ипотеке. Если по ипотеке приходится платить 8-10% в месяц (как минимум) плюс страховка, здесь всего 2-6%.

Но какие здесь риски?

Риски инвестирования в ЖК

Эти риски относятся не только к Best Way, но и ко всем ЖК в целом:

  • Наличие очереди. Пока подходит очередь пайщика, выбранная им квартира может подорожать или оказаться проданной. Это может повлечь за собой удорожание сделки и выплату дополнительных средств.
  • Квартира находится в собственности у кооператива, пока ее не выкупят. Это не только очевидные минусы – распоряжаться жильем нельзя, получать налоговый вычет тоже, но и риски. Если с кооперативном что-то случится, его собственность могут конфисковать.
  • Квартира может быть истребована кооперативом, если пайщик не вносить взносы. Да, там предусмотрены кредитные каникулы и т.д. Но если в случае с ипотекой квартиру по согласованию с банком можно продать и загасить долги, то с ЖК всё сложнее.

Ну и самый главный риск – кооператив может оказаться мошеннической организацией и фиктивно обанкротиться. Как это происходит и чем может грозить – расскажу позднее, а сейчас продолжим обзор Best Way.

Пирамида или нет?

Однозначно – Бест Вей не является пирамидой, но лишь в той степени, в какой пирамидой не являются пенсионный фонд, страховой фонд или государство в целом. Это не финансовая пирамида в стиле МММ, а, скорее, пирамида в стиле Avon или Орифлейм.

Почему? Есть реальный продукт – квартира. Она оформляется в собственность. Всё по-честному.

Однако скорость продвижения по очереди зависит от количества пайщиков кооператива. Грубо говоря, квартиры прежним пайщикам покупаются за счет новых. Чем больше новых клиентов ЖК, тем быстрее движется очередь и тем быстрее покупаются квартиры.

Опасности, что окончится приток вкладчиков и пирамида развалится, в случае с Бест Вей нет. Ведь как таковых выплат за счет вновь прибывших «адептов» нет. Даже если вдруг не останется ни одного клиента, последние пайщики будут платить за квартиру, пока ее не выкупят. А потом ЖК просто расформируется.

Так что это, скорее, сетевой маркетинг, а не МММ, пусть и очень агрессивный.

А вот реальные риски есть

Пайщикам придется рассчитывать на честность создателей кооператива. Да, по закону ни правоохранительные органы, ни прокуратура, ни приставы – никто не могут забрать деньги со счета без соответствующего решения суда. Да, по закону деньги на счетах Best Way в безопасности.

Далее, согласно Уставу организации закрыться кооператив может только по решению всех членов. Если кто-то будет против – кооператив не закроется. Ок. Всё правильно. Просто так взять и расформировать кооператив нельзя. Как и закрыть, к примеру, Сбербанк. Нужно собрание акционеров, согласие всех собственников и т.д.

Однако ничего не мешает руководству кооператива устроить фиктивное банкротство. Это ситуация, когда директор фирмы (или главбух или иное доверенное лицо) просто приходит в банк и снимает деньги со счетов наличкой – или, что чаще, переводит в какой-нибудь оффшорный банк.

Никто ему не может помешать – ведь деньги находятся на обычном, а не на специальном или эскроу-счете. Вы ведь можете тратить деньги со своей карты, и никто вам не мешает на последние сто рублей купить себе пива на вечер?

Аналогично и любая другая организация – любой директор может забрать деньги и смыться в неизвестном направлении. Иногда это сделать нельзя – в банках, например, должен быть неприкасаемый НЗ (смотрите требования Базеля 3). В акционерных обществах тоже может быть неприкосновенный общаг. Как там обстоит у Best Way – непонятно. Но теоретически деньги могут быть уведены.

Именно для возможной реализации такой схемы форма Бест Вея – не ЖНК, а просто ЖК. ЖНК находятся под жестким контролем регулятора (ЦБ РФ) и там без отчетности ни копейки потратить нельзя.

Уточню: я не говорю, что Best Way – пирамида и всё будет обязательно так, но правовая организационная форма и общие методы ведения дел оставляют возможности для мошеннических схем.

Что уж говорить про кооперативы, когда в насквозь зарегулированных банках находятся каналы вывода денег за рубеж – вспомните громкие отзывы лицензий в прошлых годах! А схема фиктивного банкротства у нас в России часто применяется в виде метода «альтернативной» ликвидации фирмы.

Что будет, если Бест Вей закроется

Допустим, Бест Вей поведет себя по худшему сценарию и реализует схему фиктивного банкротства, как приснопамятные Меркурий, Русский дом Селенга, МСИС, Пантеон Финанс, Вебтрансфер, недавний Кэшберри. Что будет?

Во-первых, начнется процесс ликвидации кооператива в соответствии с законом о банкротстве. Заметьте – не закрытия, а ликвидации. Здесь хоть все члены кооператива будут против – всё равно ликвидируют.

Вот выдержка из Устава:

Прекращение деятельности Бест Вей

Во-вторых, имущество кооператива будет изъято для расчетов с кредиторами. А кто будет кредитором, если как таковых кредиторов нет? Кооператив-то негосударственный, и кредитов не привлекает. А вот все пайщики, которым организация в соответствии со своим Уставом должна вернуть взносы, автоматически станут кредиторами. Например, при банкротстве банка все вкладчики тоже становятся кредиторами и имеют право на получение компенсации.

Ликвидация Бест Вей

В-третьих, начнется конкурсное производство, когда имущество кооператива будет продано.

Какое имущество будет изъято? Правильно, квартиры. Напомню, что квартиры находятся в собственности ЖК, но обременены в пользу жильцов. Но обременение не значит, что квартиру не могут забрать за долги.

Ответственность ЖК

Пример с ипотекой, чтобы было понятyее: квартира находится у покупателя, но обременена в пользу банка. Если покупатель подаст на банкротство, то банк заберет квартиру себе и должен будет ее продать, забрав себе только те деньги, которые были потрачены на кредитование покупателя. Например, если квартира стоит 4 млн, а покупатель брал ипотеку на 3, то банк вернет 1 миллион собственнику.

Здесь ситуация аналогичная. Квартиру включат в конкурсную массу, продадут с молотка, а пайщику вернут деньги в размере затраченных средств. Например, если он внес 35% от стоимости жилья, то эти 35% он и получит обратно.

Грубо говоря, все квартиры, принадлежащие кооперативу, будут реализованы (обращены в деньги), а деньги будут распределены между пайщиками пропорционально их взносам – или по какому-то другому принципу (возможно, будет сформирована очередь – но это уже решит суд).

В общем, в итоге сложится ситуация, как с обманутыми дольщиками. Хотите знать, как они выбивают деньги – погуглите. Оставлю это «удовольствие» на вас.

Так что в итоге вопрос стоит так: доверять Бест Вей или нет? Не кинут ли эти чуваки пайщиков через фиктивное банкротство? Чтобы ответить на этот вопрос, углубимся в документы и организационную структуру.

Прожарка Бест Вей: документы и оргструктура

Официальный сайт компании – https://bestwaycoop.com. На нем указывается, что материнской компанией ЖК является Life is Good, обзор которой я уже делал: Что не так с инвестиционной компанией Life is Good: пирамида или нет? Кратко: ничего там хорошего нет. Пирамидальностью веет за милю.

Судя по реквизитам Бест Вея, компания расположена в том же помещении, где и находится офис Международной бизнес-академии IBA, той самой, с тремя преподавателями в обойме.

Реквизиты Бест Вей

Так что об аффилированности Life is Good, австрийской инвестиционной компании с регистрацией в Белизе и расчетном счете в шотландском банке, академии IBA, компании Hermes с его счетами Виста и ЖК Бест Вей можно утверждать прям смело.

Тем более, что везде фигурирует один и тот же руководитель, учредитель и директор – Роман Викторович Василенко.

Едем дальше. Заглянем на страничку компании на сайте rusprofile.ru, где публикуется вся инфа о юрлицах, которая должна быть раскрыта. Если кому интересно – посмотрите сами: https://www.rusprofile.ru/id/7225168.

Во-первых, нас интересуют связи. Их выявлено всего три, и они прелюбопытнейшие. Смотрите сами, как говорится, нон комментс:

Аффилированность Бест Вей

Во-вторых, смотрим на отчетность. Она тоже любопытная и тоже нон комментс:

Отчетность Бест Вей за 2017 года 1

Отчетность Бест Вей 2

Такое ощущение, что в 2017 году компанию намеренно слили – вот только она живет и здравствует. Только почему не подает отчеты? И как она себя чувствовала в 2018 году? Как вышла из убытков? Каковы ее собственные средства? Если будет банкротство, то хватит ли собственных средств на расчеты с кредиторами и пайщиками? Так много вопросов, так мало ответов…

Едем дальше. Устав – это основной документ любого ЖК. На сайте https://bestwaycoop.com его почему-то нет, но на сайте компании Life is Good присутствует. Значит, так, видимо, надо.

Сам по себе Устав стандартный. Желающие могут ознакомиться с ним здесь: https://lifeisgood.company/view/256. Частично я его даже процитировал.

У Best Way два банковских счета:

  • в банке Санкт-Петербург – расходуются на обслуживание самого ЖК;
  • в Сбербанке – расходуются на покупку квартир пайщикам.

Если честно, не имеет никакого значения, где открыт расчетный счет. В Сбербанке счет у каждого второго предпринимателя. Так что назвать это сотрудничеством со Сбербанком, как делают некоторые лица, защищающие Бест Вей, нет никаких оснований. Я тоже могу открыть счет в Сбере. И вы тоже можете. И ваш сосед – тоже. 🙂

Так что мне не понятно, почему паевой счет ЖК в Сбербанке – это гарантия.

Гарантии Бест Вей

Что из всего этого следует? Компания вроде работает, а прибылей, отчетности и открытости информации нет. Гарантии вроде есть, но они и так обеспечиваются законодательством. Преимущества подчеркиваются, но это не преимущества, а базовые требования.

И самое главное, что меня напрягает во всей ситуации – аффилированность с Life is Good и целым выводком компаний-пустышек с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Тут слишком много путей для вывода капитала.

Выводы: Best Way пирамида или нет?

Таким образом, Бест Вей – это ни в коем случае не финансовая пирамида. Это нормальный такой жилищный кооператив, организованный, правда, со странностями. Например, вызывает вопросы его организационная структура и методы привлечения новых пайщиков, а также некоторые положения Устава (мы их обсудили). В целом, остаются «дыры» для несанкционированного использования средств, когда деньги могут ВНЕЗАПНО пропасть. Т.е. по закону всё защищенно и логично, но на деле всё может обернуться мошеннической схемой с принудительным фиктивным банкротством.

В этой ситуации выиграют только те пайщики, которые успели получить квартиры от кооператива и оформить их в собственность. Те, кто внес первоначальный платеж и продолжает платить взносы, находятся в зоне риска, как и те, кто пока в очереди. Если схема окажется мошеннической, все они могут потерять деньги. Так что вопрос сугубо в доверии.

А уж доверять или нет компании Best Way – решайте сами. Лично меня отпугивает их аффилированность с Hermes и инвестиционными счетами Vista – там я на 99% уверен, что это пирамида. Поэтому лично я бы не доверил компании Бест Вэй свои деньги. Это как вкладывать в банк без лицензии ЦБ РФ, но который обещает 20% годовых в валюте.

Тем более, что есть альтернативные способы накопить на квартиру, даже с маленькой зарплатой. Без ипотеки, риэлторов и смс. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

А как по-вашему, стоит ли покупать квартиру с помощью Best Way?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *