Что такое REITs и как в них инвестировать

5 (12)

Инвестпривет, друзья! REITs (или REITы) – это зарубежные фонды недвижимости. На Западе они считаются отдельным классом активов и приравниваются к недвижимости. Отличительная особенность REITов – высокая дивидендная доходность, так как по закону 90% прибыли эти фонды обязаны распределять между акционерами. Поэтому, если вы хотите разнообразить свой инвестиционный портфель доходной недвижимостью, этот актив придется вам по вкусу. Давайте детально разбираться, что такое REITы, как они работают, как облагаются налогом и как выбирать подходящие фонды.

Что такое REITы

REIT (читается как «риит») – это аббревиатура от Real Estate Investment Trust, что можно перевести как «инвестиционные фонды недвижимости» (или трасты недвижимости). Они занимаются тем, что покупают или строят недвижимость (дома, торговые центры, офисы и т.п.), затем сдают ее в аренду либо продают, а полученный доход делят между акционерами.

По закону, REITы должны распределять в виде дивидендов не менее 90% прибыли, поэтому они отличаются большой дивидендной доходностью, а их акции иногда называют квазиоблигациями. Некоторые REITы платят дивиденды буквально ежемесячно, например, Realty Income.

Чтобы стать REITом, компания должна соответствовать следующим требованиям:

• иметь корпоративную форму управления (т.е. компания должна платить налог);
• основной доход (не менее 75%) должен быть от операций с недвижимостью – продажа, получение процентов по закладным или получение рентной платы;
• основные активы (не менее 75%) должны представлять собой недвижимость или закладные бумаги;
• не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов (это должно быть зафиксировано в уставе);
• общее число акционеров – не менее 100 человек;
• 5 акционеров не могут владеть более чем 50% акций фонда.

Надо отметить, что данные требования актуальны для США, в других странах могут быть свои заморочки. Например, в Финляндии требуется дополнительно, чтобы у одного акционера было сконцентрировано не более 10% акций, а основные активы должны на 80% состоят из недвижки.

По своей организационной форме REITы больше похожи на российские фонды недвижимости. Но если последние – закрытые и обращаются на внебиржевом рынке, то акции большинства REITов залистингованы на бирже и их может купить любой желающий. Некоторые REITы доступны и на Санкт-Петербургской бирже (список будет в конце статьи).

Виды REITов

REITы работают по-разному в зависимости от своего типа. Выделяют три разновидности REITов:

1. Рентные, или долевые (Equity) REIT. Это классические фонды недвижимости, занимающие на рынке долю более 90%. Они покупают либо строят с нуля объекты недвижимости, а затем перепродают их или сдают в долгосрочную аренду. Большинство из них работают только в одной сфере недвижимости, например, LTC Properties и Ventas сдают помещения только медицинским учреждениям, либо по схеме «один объект – один арендатор», например, Apple Hospitality сдает свои площади только двум отелям: Hilton и Marriot.
2. Ипотечные (Mortgage) REIT. Они инвестируют не в недвижимость, а в закладные бумаги по ипотеке. Свой доход они получают с процентов по ипотечным платежам. Таких REITов не очень большое количество на рынке – около 8%. До ипотечного кризиса 2014 года бумаги таких REITов были в большой модели, и их доля достигала, по некоторым оценкам, более 40%. По сути доход ипотечных REITов зависит не от цен на недвижимость и аренду, а от ставок по ипотеке и платежеспособности заемщиков. Поэтому такие ипотечные фонды ключевым образом отличаются от рентных.
3. Смешанные (Hybrid) REIT. Они используют как закладные для получения дохода, так и непосредственно инвестируют в недвижимость. Их доля не рынке невелика – менее 2%.

Другая классификация – по географическому признаку. Подавляющее количество REITов (более 80%) зарегистрированы в США и торгуются на Нью-Йоркской бирже. Но и в Европе встречаются различные фонды недвижимости, к примеру, в Германии работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner, в Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Важно понимать, что если фонд зарегистрирован, например, в США, то он не обязательно вкладывается в недвижку только в своей стране. Допустим, Simon Property Group со штаб-квартирой в Индиане строит торговые центры в США, Канаде, Европе и Азии, а Welltower, «прописанный» в Огайо, управляет недвижимостью, сдаваемой больницам и медлабораториям в аренду в США, Канаде и Великобритании. Поэтому при анализе REITа обращайте внимание, в каких странах находится недвижимость фонда, а не только, где он зарегистрирован.

Еще одна классификация – секторальная. Выделяют следующие виды REIT:

• Residential (housing) – жилая недвижимость (дома, квартиры, апартаменты и т.д.);
• Office – офисные здания;
• Industrial – склады, заводы, фабрики и другие объекты для промышленности;
• Retail – магазины, моллы, торговые и развлекательные центры, бутики и т.д.;
• Lodging – отели, хостелы, мотели, апартаменты, гостиницы, курорты, дома отдыха и т.п.;
• Health Care – больницы, клиники, медицинские лаборатории, дома престарелых, санатории и т.п.;
• Education – образовательные учреждения;
• Infrastructure – инфраструктурные объекты (линии электропередач, теле- и радиовышки, дороги, мосты и пр.);
• Data center – дата-центры (помещения для серверов и компьютерного оборудования);
• Self-storage – склады самообслуживания для малого бизнеса;
• Timberland – лесные участки, лесоповалы и т.д. (такие REITы также заготавливают и продают древесину);
• Specialized – прочие типы недвижимости, не вошедшие в список выше (например, казино, рекламные щиты, лайнеры, аэропорты,  
• Diversified – фонд, инвестирующий в несколько видов недвижимости.

Таким образом, некого абстрактного «сферического в вакууме» REITа в природе не существует. Обязательно нужно смотреть, куда именно вкладывает фонд: в какой тип недвижимости и в какой стране.

Поэтому разные рииты по-разному реагируют на изменения в экономике. Например, когда закрывали торговые и развлекательные центры в разгар локдауна 2020 года, такие фонды, как Realty Income, Kimco Realty, Kite Realty и Simon Property потеряли в стоимости (при этом, например, та же Kimco Realty заморозила, а потом сократила дивиденды, чтобы сэкономить средства).

А такие фонды, как Sabra Health Care, Ventas и Welltower после неминуемого падения быстро выросли, так как предоставляли помещения здравоохранительным учреждениям (а именно в здравоохранение хлынули деньги инвесторов в разгар коронакризиса).

Налогообложение REITов

REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).

Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.

Да, собственно, говоря, никак: за них уже всё уплачено. Сам фонд отчисляет 30% от дохода в казну США, а остаток перечисляет инвесторам. Т.е. реальный размер дивидендов REIT будет на 30% меньше.

Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.

Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.

С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.

Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.

Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.

На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.

Преимущества REITов

Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.

Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.

Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.

Другие преимущества:

Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).

Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.

Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).

Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.

Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.

Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.

Недостатки REITов

Но, конечно, в любой бочке меда есть ложка дегтя. И здесь не исключение. Так, акции REIT в значительно степени зависят от фазы экономики. То есть при спаде они будут дешеветь, так как будет снижаться денежный поток от сдачи в аренду помещений.

У ипотечных REIT есть специфические риски: повышение процентной ставки в экономике и кредитный риск (плательщики по ипотеке могут разориться).

Другие минусы:

• высокий налог – 30% это, всё-таки, многовато;
• дивиденды могут сократиться (2020 год это показал);
• у REITов высокий риск банкротства (2008 и 2014 годы это показали);
• курсовая стоимость акций REIT не всегда растет, акции в большинстве своем движутся в волнообразном боковике.

Вот, к примеру, котировки Kimco Realty за 2017-2020 год. Ясно видны подъемы и спады.

А вот график Realty Income. На протяжении лет котировки растут, но имеются затяжные периоды цикличных боковиков.

ETF на REITы

Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно (или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда), то можно вложиться сразу в ETF.

Таких ETF на рынке не очень много, в таблице я указал наиболее крупные (здесь только рентные REITы).

Здесь нужно отметить, что такая низкая доходность ETF на REIT обусловлена падением рынка недвижимости в марте 2020 года: у многих ETF убытки достигали 10-15%. В нормальной ситуации на растущем рынке среднегодовая доходность фондов достигает 4-5% плюс дивиденды 3-4% – итоговая среднегодовая полная доходность 7-9%.

Данные ETF на Санкт-Петербургской бирже купить не получится. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers.

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь). Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем.

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Как выбирать REITs

REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.

Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.

Куда вкладывает REIT, или структура активов. Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то.

География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.

 Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.

Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.

Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.

Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.

Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.

Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда. Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты). Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.

Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.

В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Надеюсь, информация об американских REIT была для вас полезной. Пользуйтесь этим полезным инструментом, чтобы расширить возможности вашего инвестиционного портфеля. Напишите в комментариях, в какие REITы вы вкладываете и почему, это очень интересно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!